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广西快3的网站是多少_强大如绿城,也要向低头?贝壳之恶:掐住地产营销的咽喉

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2019-11-20 20:11:50 星子

来源|地产八卦女

1st

看起来,现在的房地产营销好像越来越无趣了。

为什么?

广西快3的网站是多少曾几何时,以前的营销人,有理想有追求,意气风发,创意满满,甚至在营销推广里还带有一点艺术的情怀,营销要搞策略,玩创意,要考虑多种营销打法的组合拳。

可是时代变了。

现在的营销人,很多都只能沦为了对接人:对接公司内部职能部门,对接代理公司,对接广告公司,对接设计公司。营销人天天忙于内部沟通、汇报工作,把微信头像都换成项目推广,用刷屏广告把朋友圈占领,甚至毫无意义的加班,也成了一种刷存在感的形式。

很多营销人的真正职责不再,理想被遗弃,成了卖房的配角。

广西快3的网站是多少曾经有业内高管吐槽,现在做房地产高管真的很简单:要么降价,要么说服老板,上渠道。

而以前的营销打法,已彻底废弃,所有的媒体推广都沦为请客吃饭了。

广西快3的网站是多少虽然并非所有企业都如此,但很遗憾这是一种趋势,整个房地产营销行业都在不可避免的走向衰落。

2nd

可是房子还是要卖,目前卖房最有效的是渠道营销。

有人说渠道营销就像是在吸毒:起初常规营销打法占八成,渠道来了可以锦上添花;逐渐的,常规打法失效,渠道慢慢占据了四成五成;开发商已经舍弃不掉渠道,面对集团极大的销售任务,怎么办?加量!逐渐的,渠道占据了营销的大头,此时却再也离不开它,继续加量……

有人把原因归结为市场在变,行情不好了,而渠道简单直接,周瑜打黄盖,一个愿打一个愿挨,它能真的带客带货呀!

不可否认渠道的作用,甚至很多渠道公司敢于按效果计费,签对赌协议。但经过这两年的发展,渠道经过惨烈的竞争与畸形的发展,已经逐渐一统天下,而最终坐上“毒王”宝座的,是贝壳!

此时吸食过量的营销已经形销骨立,再继续下去,也许渠道会杀死整个营销!

此刻再来推翻前面的论点:不是营销无效才使用了渠道,而是渠道导致了营销的衰落!

就在前两天,朋友圈流传着这样一条消息:贝壳发布了一条强硬的公告,因为绿城找了别家的带客团队,决定停止对绿城的合作,态度非常强硬,甚至,还让人读出了威胁的味道。

广西快3的网站是多少_强大如绿城,也要向贝壳低头?贝壳为什么这么有底气?

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其实逻辑很简单,一家独大的贝壳,逐渐成为行业湖北快三苹果app下载—官方网址22270.COM的霸主,逐渐拥有了话语权,再这样下去,它将成为整个房地产链条湖北快三苹果app下载—官方网址22270.COM最赚钱,也是最恶劣的一环。

3rd

在此总结了贝壳在地产营销湖北快三苹果app下载—官方网址22270.COM的四宗罪:

一、相关行业受牵连,生态受损

其实在市场营销著名的4P理论湖北快三苹果app下载—官方网址22270.COM,市场营销组合是由产品(Product)、价格(Price)、渠道(Place)、推广(Promotion)组成,渠道是营销的一部分,但不是全部。

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有人说渠道就是有效呀,你营销推广现在已经失效,不能再带客了。

广西快3的网站是多少但其实推广的本质就不是带客,这本身就是组合拳的一部分。

当房地产营销的渠道占据了价格的话语权,挤压了推广的空间时,野蛮生长的贝壳又占据了渠道的所有空间,它破坏的是相关的全行业的生态。

比如,房产代理公司。因为大量的看房团、水客占据了售楼部,置业顾问沦为对着大妈背销讲的机器,最致命的是,因为手握最高点位,代理公司的生存空间被严重挤压。曾经业内的巨头世联行市值缩水了40倍,已经从巅峰时的80亿美金跌到了两亿美金。

广西快3的网站是多少又比如,地产媒体。曾经在参加一次饭局时,一位营销总大倒苦水:

没费用了呀,总裁要求所有的费用都向渠道倾斜,连牙膏都挤不出来了。

营销总们何尝不知道,营销不仅仅是请客吃饭,推广被蚕食后,在项目上的用心投入没了出口,丢掉的不只是知名度,很多企业在品牌上的积淀,全没了。

二、扰乱市场,截客、洗客、抢人层出不穷

贝壳之所以如此强悍,一靠的是人海战术,一旦签约,整个项目周边全是小蜜蜂,兼职大学生与广场舞大妈在各个路口如临大敌,严防死守,几乎卡死了售楼部的所有通路,把大量来访客户转变为了自己的客户。

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曾经去北京某个项目看盘,走出售楼部时,贝壳的拓客团队的大妈就拉着我说,如果我从他们那注册成为团购用户买房,除了价格可以比售楼部低之外,还可以可以拿到一部最新款的iPhone11。

广西快3的网站是多少贝壳的另一个杀手锏是大数据。与德佑、链家全线打通的贝壳,拥有的是海量的数据,把新房二手房通道完全打通,所有门店都可以导客,新房利润比二手房高多了。

更让人匪夷所思的是洗客,把所有客户都洗到贝壳下面,这里面牵涉的东西太多太深太黑暗,星子写出来怕被打,就不多说了。

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三、占据营销费用,攫取开发商利润

另一位喝了酒的营销总拉着我倒苦水:他们项目整体营销费用降到了总销售额的1%,渠道费用却占到了2.5%!

这让他们整个营销团队无法施展营销动作,在口碑、业内外知名度上大打折扣。

但其实他们的算正常点位,目前业内有些销售压力大、急于回款项目的渠道费用占比是3-8%,甚至有的远郊项目已经达到了10-15%!

这个数据占比有多恐怖?

你每买一套100万的房子,就要向贝壳交10万的渠道费用!

大多数开发商的利润也没有这么高,有的房企出去资金成本,利润只有6%甚至更少。也就是说,贝壳这样的渠道企业,已经凌驾于开发商之上,成了甲方的甲方。

羊毛出在哪里?他们才是整个链条里的吸血鬼。

四、反客为主,占据话语权,恶意竞争,霸凌开发商

拥有了话语权、成为整个链条最赚钱的贝壳,开启了最快的的收钱模式,搞专场:只要到访,就算贝壳的客户!

学营销代理搞双代?不可能的,贝壳进场的第一条就是独家协议。

贝壳走自己的路,让别人无路可走。于是就有了前面欺负绿城的消息。

即使强如万科恒大,在贝壳面前也不得不低头,搞合作、搞专场,甚至在有的城市,贝壳找房已全线进入一线房企。

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世界上只有一种稳赚不赔的赚钱模式,那就是收保护费。

我想这就是左晖比易居周忻牛逼的地方:你收的是低阶保护费,我现在未来才是全链条最赚钱的人!

4th

贝壳之所以能如此强悍,是因为背后庞大的资本力量与团队的加持。

贝壳与链家德佑全线打通,不仅仅是一二手房联动,拥有的是庞大的大数据,再加上恐怖的线上线下力量,对于其他渠道公司,甚至之于所有房企,都是降维打击。

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资本都是嗜血的,贝壳蚕食掉的不仅仅是营销,而是整个行业的利润!

它杀死的,是整个行业的上下游,就像三体里的黑暗森林法则,毁灭你,与我无关。

到它一统天下时,也许处于行业的我们,要么,选择被毁灭,要么,选择加入。

(责任编辑:林志愿)